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Gerichtsurteile Hausschwamm

Hinweispflicht bei Hausschwammbefall

Für die Frage, ob den Verkäufer hin­sicht­lich eines Haus­schwamm­be­fal­les des veräußerten Objektes eine Auf­klär­ungs­pflicht triff, kommt es entscheidend darauf an, ob ein Haus­schwamm­ver­dacht bereits vorhanden oder ob nur die Gefahr besteht, dass das Haus mit Haus­schwamm befallen werden könn­te. Im ersten Fall hat der Verkäufer un­auf­ge­for­dert auf den Mangel hinzuweisen.


Über die Gefahr eines Befalls muss er dann nicht aufklären, wenn der Käufer die Gefahr begründenden Umstände (hier gravierende Durchfeuchtung, Nass­fäule­pilz­be­fall) kennt und nach den Ausführungen eines eingeschalteten Sach­ver­ständigen den Schluss auf die Gefahr ziehen kann. 
Urteil des BGH vom 07.02.2003; V ZR 25/02; BGHR 2003, 523; MDR 2003, 620Â

Hausschwamm, Serpula lacrymansZerstörungspotential durch Hausschwamm - Braumfäule mit Strangmycel


Fruchtkörper HausschwammEchter Hausschwamm, der Tränende (lat. Serpula lacrymans), Fruchtkörper mit weißem Zumachsrand


Hausschwamm, Fruchtkörper mit weißem ZuwachsmycelEchter Hausschwamm, Fruchtkörper mit merulioider Struktur


Anmerkung zur Hausschwammsanierung

Eine 100%ige Zusicherung, dass ein Schwammbefall bzw. dessen Folgen (Schäden an der Bausubstanz) fachgerecht, vollständig und dauerhaft beseitigt wurde und nicht wieder aufleben kann, kann nicht eindeutig abgegeben werden. 100%ige Zu­sich­er­ungen sind bezüglich einer Schwamm­san­ier­ung gefährlich. Denn stimmen sie nicht, so hätte der Käufer die Möglichkeit sich vom Kaufvertrag zu lösen und/oder Schadensersatz zu verlangen. Diese Rechte stünden ihm ggf. aber auch dann zu, wenn er über den vorhandenen und ggf. fachmännisch beseitigten Schwammbefall im Vorfeld des Vertragsabschlusses nicht aufgeklärt wurde 


etwa indem der Käufer schriftlich nach­weis­bar (z.B. im Kaufvertrag) darüber in Kenntnis gesetzt wird, dass ein Alt-Hausschwammbefall fachmännisch be­sei­tigt wurde. Wenn er dann trotzdem kauft, hätte er es we­sent­lich schwerer den Verkäufer in Anspruch zu nehmen - denn er kauft ja obschon seiner Kenntnis zum Ver­trags­abschluss. Al­ler­dings hängt die optimale Vor­geh­ens­weise immer vom Einzelfall ab! Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass ein (ehemals) von Hausschwamm befallenes Haus einen merkantilen Minderwert hat.

BraunfäuleschadenDurch Braunfäule verursachter Würfelbruch

Hausschwamm, eine außergewöhnliche Belastung?

Ist eine Immobilie vom Echtem Hausschwamm befallen, so sind die Kosten nach Meinung des Finanz­gerichtes Nie­der­sach­sen eine außergewöhnliche Belastung.

Echter Hausschwamm, so die Richter, sei mehr als nur ein Baumangel, eine private Katastrophe wie etwa ein Hoch­wasser (FG Nds., Az.: 12 K 10270/09).